No me devuelven la fianza del alquiler: ¿qué plazo tienen y cómo la reclamo?

Has entregado las llaves, el piso quedó razonablemente bien y pasan las semanas sin noticias de tu fianza. Es una de las quejas más habituales al terminar un alquiler, también en urbanizaciones build-to-rent (BTR) gestionadas por una empresa. La buena noticia es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU) deja poco margen a que te la retengan sin motivo. Esto es lo que dice y cómo reclamarla.

¿Qué es exactamente la fianza y cuánto es?

Al firmar un alquiler de vivienda, la fianza en metálico es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU). Su función es cubrir lo que el inquilino pueda deber al final del contrato: rentas impagadas, suministros pendientes o daños en la vivienda.

Además de la fianza, el contrato puede incluir una garantía adicional (un aval bancario o un depósito extra). Para viviendas, en contratos de hasta cinco años —o siete si el arrendador es una empresa, lo habitual en un BTR—, esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU). Si te pidieron más, guárdalo: es un dato útil si acabas reclamando.

¿En qué plazo tienen que devolvérmela?

La ley no lo plantea como un plazo máximo, sino con una consecuencia económica: si pasa un mes desde que entregas las llaves sin que te hayan devuelto el saldo de la fianza, esa cantidad empieza a generar el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU).

En la práctica, el mes desde la entrega de llaves es la referencia para empezar a reclamar. Por eso es tan importante que la fecha de entrega quede documentada: un acta de entrega firmada, un email de la gestora confirmando la recepción o, como mínimo, un mensaje con fecha.

¿Qué pueden descontarme y qué no?

Aquí está el origen de la mayoría de los conflictos. El Código Civil establece que el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por causa inevitable (art. 1561 CC).

Eso significa que, en principio, sí pueden descontarte:

• Rentas o suministros que hayas dejado sin pagar.
• Daños causados por ti o por quienes viven contigo (arts. 1563 y 1564 CC): un agujero en una puerta, una encimera quemada, un electrodoméstico roto por mal uso.
• Llaves, mandos o tarjetas de acceso que no hayas devuelto, si así lo prevé el contrato.

Y, en principio, no deberían descontarte:

• El desgaste normal de vivir en la casa: pintura algo apagada, pequeñas marcas de uso, juntas envejecidas.
• Averías por antigüedad de las instalaciones, que durante el contrato ya eran cosa del propietario. Lo explicamos en quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.
• Una limpieza o una pintura “por defecto” sin que el estado de la vivienda lo justifique.

Cualquier descuento debería ir justificado: qué daño, cuánto cuesta repararlo y, idealmente, con factura o presupuesto. Si la gestora solo te dice “se ha aplicado a desperfectos”, pide el detalle por escrito.

Tu mejor prueba: el estado del piso al entrar y al salir

El artículo 1562 del Código Civil juega aquí un papel clave: si en el contrato no se describió el estado de la vivienda al entrar, la ley presume que la recibiste en buen estado, salvo prueba en contrario. Traducido: sin pruebas, cualquier defecto se puede atribuir a tu estancia.

Por eso conviene:

1. Al entrar, revisar el inventario o acta de entrada y hacer fotos y vídeo con fecha de cada estancia, sobre todo de lo que ya tenga defectos. Envíalas a la gestora por email para que quede constancia.
2. Al salir, repetir el reportaje, pedir que alguien de la gestora revise el piso contigo y firmar un acta de entrega con la fecha y las observaciones.

Si en tu urbanización la revisión de salida suele ser problemática, es probable que no seas el único. Merece la pena mirar si otros residentes lo han contado en el buscador de Adavery.

Cómo reclamar la fianza, paso a paso

1. Espera al mes, pero no te quedes callado. Desde la entrega de llaves, la gestora tiene un mes antes de que empiece a correr el interés legal. Puedes preguntar antes, pero el momento de reclamar formalmente es al cumplirse ese mes.

2. Reclama por escrito. Envía un email al canal oficial de la gestora (o a la propiedad, si la conoces) indicando la fecha de entrega de llaves, el importe de la fianza y la cuenta donde quieres recibirla. Pide que, si hay descuentos, te los detallen con justificantes.

3. Si no responden, burofax. Un burofax con certificación de contenido deja constancia fehaciente de lo que reclamas y cuándo. Recuerda en él el artículo 36.4 LAU y que el saldo ya está generando el interés legal.

4. Si no aparece nadie al otro lado, el problema ya no es solo la fianza. Tenemos una guía para cuando el administrador o la gestora no responde.

5. Vía judicial como último recurso. Si nada de lo anterior funciona, la reclamación de una cantidad como la fianza puede llevarse al juzgado. Antes de dar ese paso, consulta con un abogado, una asociación de inquilinos o una oficina de consumo: te dirán qué procedimiento encaja con tu importe y qué documentación necesitas.

¿Puedo no pagar el último mes y que se lo queden de la fianza?

Es tentador, pero no conviene. La LAU no prevé que el inquilino compense por su cuenta la última renta con la fianza, y la falta de pago es causa para que el propietario resuelva el contrato y te reclame la deuda (art. 27.2 LAU). Además, pierdes la posibilidad de demostrar que el piso estaba bien: la gestora podrá alegar daños y reclamarte la diferencia.

Particularidades en una urbanización BTR

En un build-to-rent sueles tener delante a una gestora profesional con procesos estandarizados: inventario de entrada, revisión de salida y una tabla de precios de reparaciones. Eso puede jugar a favor (todo queda por escrito) o en contra (descuentos automáticos poco justificados).

Dos consejos prácticos. El primero: pide al entrar el inventario y cualquier tabla de penalizaciones o precios de reparación que vayan a aplicar, y guárdalos. El segundo: antes de firmar, informa de cómo trata esa gestora la salida de los inquilinos. Las fichas de gestoras y administradores y los rankings de Adavery reúnen la experiencia de residentes reales para que puedas comparar.

Cuenta cómo fue tu salida: ayuda al siguiente inquilino

Cómo se devuelve la fianza es de las cosas que nadie te enseña en la visita al piso piloto, y una de las que más dicen de una gestora. Esa información solo existe si quienes ya han pasado por ello la cuentan.

Si vives o has vivido en una urbanización de alquiler, dejar tu experiencia lleva unos minutos:

1. Entra en el buscador de Adavery y localiza tu urbanización (también puedes empezar por tu zona: Madrid, Comunidad Valenciana o Cataluña).
2. Deja una reseña sobre la gestión, incluida la entrega de llaves y la devolución de la fianza, o registra una incidencia concreta si sigues esperando tu dinero.
3. Si tu urbanización todavía no aparece, dala de alta aquí.

Las reseñas son independientes: ninguna gestora puede pagar por aparecer ni por cambiar lo que opinan sus inquilinos. Lo que cuentes le sirve a quien firma después de ti.