¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Se rompe el termo, la persiana se queda atascada o aparece una mancha de humedad en el techo. En un piso de alquiler la pregunta es inmediata: ¿esto lo pago yo o lo paga el propietario? La respuesta está en la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU), y en la mayoría de los casos juega a tu favor. Esto es lo que dice y cómo reclamarlo, sobre todo si vives en una urbanización build-to-rent (BTR) gestionada por una empresa.

La regla general: el propietario paga lo necesario para que la vivienda sea habitable

El artículo 21.1 LAU obliga al arrendador a realizar, sin derecho a subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido.

En la práctica, eso incluye las averías que impiden vivir con normalidad en la casa: instalaciones de agua, electricidad o gas, calefacción y agua caliente, humedades y filtraciones, cerramientos, o elementos estructurales. No depende de lo cara que sea la reparación, sino de si es necesaria para que la vivienda cumpla su función.

La excepción está en el propio artículo: el propietario no tiene que pagar la reparación cuando el deterioro es imputable al inquilino, según los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Es decir, si la avería la has causado tú (o alguien de tu casa), la pagas tú.

¿Qué son las “pequeñas reparaciones” que paga el inquilino?

El artículo 21.4 LAU dice que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son a cargo del arrendatario.

La ley no las enumera, así que cada caso se valora por separado. Como orientación, suelen entrar aquí cosas como cambiar una bombilla, sustituir la junta de un grifo que gotea, un tirador suelto o desatascar un sifón por el uso diario. La clave está en dos palabras: pequeña (arreglo menor) y uso ordinario (desgaste normal de vivir en la casa, no una avería de la instalación).

Si una instalación falla porque está vieja o mal ejecutada, ya no hablamos de desgaste por tu uso: vuelve a ser cosa del propietario.

Cómo reclamar una reparación a la gestora, paso a paso

En una urbanización BTR normalmente no tratas con el propietario directamente, sino con la gestora que administra el edificio en su nombre. La obligación legal sigue siendo del arrendador (la propiedad); la gestora es el canal.

1. Avisa cuanto antes. El artículo 21.3 LAU obliga al inquilino a comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones. Si esperas y el daño empeora, te pueden reprochar la demora.

2. Hazlo por escrito y guarda la prueba. Usa el canal oficial de la gestora (app, portal de incidencias o email) y guarda el número de incidencia o una captura con la fecha. Una llamada o un mensaje informal al conserje sirven para agilizar, pero no te dejan rastro.

3. Documenta el problema. Fotos o vídeo del daño, fecha en que empezó y cómo afecta al uso de la vivienda. Si hay riesgo (fugas, electricidad), dilo expresamente.

4. Facilita el acceso. La misma norma te obliga a permitir que el propietario, por sí mismo o por los técnicos que designe, compruebe el estado de la vivienda.

5. Si no hay respuesta, insiste por escrito. Un segundo requerimiento con referencia al primero, y si sigue sin moverse, burofax. Si tu problema es precisamente que nadie contesta, tenemos una guía específica: qué hacer si el administrador no responde.

¿Puedo arreglarlo yo y pasar la factura?

Solo en un caso concreto. El artículo 21.3 LAU permite al inquilino, en todo momento y previa comunicación al arrendador, hacer las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Piensa en una fuga que está inundando la cocina o un fallo eléctrico que deja la casa sin luz. Avisa primero (aunque sea con un mensaje rápido que quede registrado), guarda la factura del profesional y reclama el importe por escrito. Si la reparación es cara o no tienes claro que sea urgente, consúltalo antes con un abogado: si no encaja en el supuesto de la ley, podrías acabar pagándola tú.

Lo que no conviene es descontarlo por tu cuenta de la renta ni dejar de pagar el alquiler como medida de presión: la falta de pago es causa para que el propietario pueda resolver el contrato (art. 27.2 LAU), aunque tú tengas razón con la avería.

¿Y si las obras duran semanas?

Si la reparación no puede esperar al final del contrato, tienes que permitirla, aunque te resulte molesta. Pero el artículo 21.2 LAU añade una protección: si la obra dura más de veinte días, la renta debe reducirse en proporción a la parte de la vivienda de la que te veas privado.

Si te ocurre, pide esa reducción por escrito indicando desde qué fecha empezó la obra y qué parte de la casa no puedes usar.

¿Qué pasa si la gestora no repara nunca?

El incumplimiento del contrato por una parte permite a la otra, si ha cumplido las suyas, exigir su cumplimiento o pedir la resolución del contrato (art. 27.1 LAU). Además, el artículo 27.3 LAU recoge expresamente que el inquilino puede resolver el contrato si el arrendador no realiza las reparaciones del artículo 21.

Son decisiones con consecuencias (plazos, fianza, posible reclamación judicial), así que antes de dar ese paso conviene consultar con un abogado o con una asociación de inquilinos o de consumidores.

Particularidades de vivir en una urbanización BTR

En un edificio build-to-rent es habitual que todo el inmueble pertenezca a un único propietario, normalmente un fondo o una socimi, y que una gestora se encargue del día a día. Eso tiene dos consecuencias prácticas.

La primera: muchas averías no son solo de tu piso. Ascensores, garaje, piscina, gimnasio, portales o climatización centralizada son elementos compartidos, y cuando fallan afectan a varios vecinos a la vez. Si varios inquilinos reclamáis lo mismo, por escrito y con fechas, la incidencia pesa más.

La segunda: la forma en que una gestora responde a las averías es una de las cosas que más cambian la experiencia de vivir en una urbanización, y rara vez se ve antes de firmar. En Adavery puedes buscar tu urbanización y ver si otros residentes ya han registrado la misma incidencia; si es así, puedes sumarte con un “a mí también” para que se vea que no es un caso aislado. También puedes consultar las fichas de las gestoras y administradores y los rankings por municipio para comparar.

Tu reseña ayuda al siguiente inquilino

Cuando alguien busca piso en una urbanización, lo que más le sirve no es el folleto, sino saber cómo responde la gestora cuando algo se rompe: si contesta, cuánto tarda y si el arreglo queda bien. Esa información solo existe si los residentes la cuentan.

Si vives o has vivido en una urbanización de alquiler, dejar tu experiencia lleva unos minutos:

1. Entra en el buscador de Adavery y localiza tu urbanización (también puedes empezar por tu zona, por ejemplo la Comunidad de Madrid).
2. Deja una reseña valorando mantenimiento, comunicación y resolución de incidencias, o registra una incidencia concreta (ascensor, agua, climatización, zonas comunes…).
3. Si tu urbanización todavía no aparece, dala de alta aquí y serás el primero en abrirla.

Las reseñas son independientes: ninguna gestora puede pagar por aparecer ni por cambiar lo que opinan sus inquilinos. Por eso lo que cuentas le sirve de verdad a quien viene detrás.